Легкости перевода

Рынок недвижимости Беларуси, несмотря на кризис и резкое падение спроса, все еще остается одним из перспективных направлений для зарубежных инвесторов. Причем присматриваются к национальному рынку жилья, офисов и др. как крупные компании стран-соседок – России и Украины, так и западные фонды, с приходом которых подходы к ведению бизнеса в этой сфере могут закономерно поменяться.

Привлечь иностранные инвестиции призваны и уступки со стороны правительства, в частности, декрет №10, давший возможность вести строительство параллельно проектированию и получить в аренду земельные участки без проведения аукциона. В целом же, согласно рейтингу Всемирного банка «Doing Business-2010», Беларусь вошла в десятку стран-реформаторов в сфере упрощения ведения бизнеса.

Впрочем, для рынка недвижимости этих успехов может оказаться недостаточно. Тем более что в условиях глобального кризиса, когда компании стараются держаться ближе к родине, требуются крайне весомые аргументы, чтобы уговорить их сесть в самолет. Управляющий партнер компании «Степановский, Папакуль и партнеры» Александр Степановский отмечает, что зарубежные инвесторы, рассматривающие возможность выйти на белорусской рынок недвижимости, ждут от государства гарантий.

- Насколько сегодня привлекателен для зарубежных инвесторов рынок недвижимости Беларуси? Ведь не секрет, что в связи с глобальным кризисом и падением спроса на жилье, амбиций у инвесторов заметно поубавилось.

- В настоящее время рынок недвижимости Беларуси остается довольно привлекательным. Причем это касается всех сегментов – от жилищного фонда до коммерческой недвижимости. Успеха можно добиться в любом секторе. Рентабельность в строительной отрасли остается достаточной для того, чтобы инвесторы проявляли интерес к реализации проектов.

Каким иностранным инвесторам интересна белорусская недвижимость? Прежде всего, тем, кому понятны социально-экономическое устройство нашей страны, отношения властей и действующие подходы к бизнесу. Поэтому в качестве основных зарубежных игроков на рынке недвижимости Беларуси выступают россияне и украинцы.

В то же время, в России и Украине представлено достаточно много западных фондов, которые управляют недвижимостью. Так вот этих инвесторов принесет «второй волной». То есть для начала должна появиться недвижимость, которую возведут либо белорусские бизнесмены, либо инвесторы стран-соседок, а уже после этого придут иностранные фонды, которые ее выкупят. Этот путь прошли множество стран и городов. Мы едва ли станем исключением.

- Какие именно компании, работающие на мировом рынке недвижимости, по вашему мнению, в ближайшие годы придут в Беларусь?

- Совершенно разные компании, начиная от тех, для которых недвижимость является профильным бизнесом, и заканчивая теми, кто занимается этим параллельно основному направлению. Например, в той же России, равно как и Украине, стали появляться профильные компании, которые не только строят, но и эксплуатируют. У нас же любой сегмент раздроблен, что связано, прежде всего, с недостатком финансов.

Мне импонирует подход к управлению жилыми домами, распространенный в Гонконге. Представьте себе комплекс из 8 домов. На нулевом этаже расположен бассейн, спортивный зал и бар, на следующем – магазин продуктовых товаров, рестораны и торговый центр. В жилом комплексе есть как частные апартаменты, так и квартиры, сдающиеся в аренду. Причем комплексное обслуживание всех домов осуществляет застройщик или управляющая компания. Схожую схему можно было бы взять на вооружение и в Беларуси. На рынке коммерческого жилья первую скрипку играют местные застройщики. Именно они и должны быть заинтересованы в том, чтобы выстроить такую систему.

Кроме того, на рынке должны появиться профессиональные управленцы объектов недвижимости. Надо признать, в столице постепенно устанавливаются новые подходы: так, все больше офисных зданий, возводимых в городе, остаются в собственности застройщиков, которые впоследствии сдают помещения в аренду и занимаются управлением зданием. Когда под контролем одного собственника находится несколько зданий, это комфортно и арендаторам, и владельцам. То же самое можно сказать и о сегменте производственно-складской недвижимости.

Чтобы сохранить привлекательность объекта, например, бизнес-центра, следует избегать долевиков. У здания должен быть один владелец: таков принцип ведения бизнеса в этом сегменте. Этого требования придерживается весь мир, и с точки зрения крупного бизнеса это оправдано. Я думаю, что Минск ожидает такой же сценарий развития в ближайшей перспективе.

- А какие проекты сегодня наиболее актуальны для белорусской столицы?

- В столице ощущается дефицит проектов, связанных со строительством 4- и 5-вездочных гостиниц. Есть несколько факторов, которые подталкивают инвесторов к реализации подобных проектов, в частности, Чемпионат мира по хоккею 2014 года, который пройдет в Минске. То, что в страну надо привлекать сетевых операторов, понимают и городские власти.

- Что может отпугнуть зарубежных инвесторов, собирающихся выйти на белорусский рынок недвижимости?

- Мне приходится общаться со многими инвесторами, и у всех одна и та же трудность – проблема доверия к власти. Все боятся сложного налогового законодательства и административного давления со стороны государства. По их мнению, нужно изменить отношение бизнеса к себе. Важно, чтобы бизнес чувствовал себя уверенно, был защищенным. Ведь время непорядочных бизнесменов и серых схем ушло в прошлое.

Международные компании и вовсе ставят во главу соблюдение действующего законодательства – каким бы жестким оно ни было. В этом заключен основной принцип деятельности иностранной компании на местном рынке. Поэтому у юристов так много работы с иностранными инвесторами. Крупный бизнес угрозы для государства не представляет.

За этот год ситуация с законодательством в Беларуси улучшилась кардинальным образом, причем в лучшую сторону. Однако главная проблема для Беларуси заключается в низкой степени доверии бизнеса к государству. Если этого не изменить, страна будет и дальше испытывать недостаток зарубежных инвестиций.

- Но иностранного инвестора еще надо убедить в том, что рынок перспективен. А удается это далеко не всегда. Поэтому не думаю, что, скажем, для местных застройщиков зарубежные инвестиции играют какую-либо важную роль…

- Застройщикам сегодня нужно работать на население. После выхода 367-го указа привлекать средства населения в проекты долевого строительства можно двумя путями – через договора долевого строительства и посредством выпуска жилищных облигаций. Последний способ мне кажется довольно интересным. Однако пока здесь нет четкого механизма. Чтобы эта схема работала эффективно, должны быть предоставлены весомые гарантии.

В любом случае схемы финансирования через ценные бумаги кажутся мне более гибкими, чем договоры долевого строительства. Было бы полезно, если бы эта система позволяла  капитализировать вложенные средства, то есть выступать как средство инвестирования. Ведь все хотят знать, какую доходность будут давать эти ценные бумаги: если ниже банковских процентов, то тогда в них не будет особого прока, конечно, не считая полученного жилого помещения. Ну и, конечно же, для успешного функционирования системы жилищных облигаций, необходимы жесткие рамки регулирования.

- Однако эти рамки далеко не всегда действуют на рынке долевого строительства. Насколько сегодня защищен дольщик?

- К сожалению, в случае банкротства застройщика его интересы будут учитываться в последнюю очередь. Поэтому много зависит от самого дольщика – какого заказчика он выбрал, на какой стадии строительства вступил в проект, насколько серьезно отнесся к заключению договора долевого строительства. Риски есть всегда, но надо стремиться к тому, чтобы их минимизировать.

Если говорить о жилищных облигациях, то они подкрепляются недвижимостью, поэтому определенные гарантии присутствуют. Однако в том случае, если компания разоряется, страдают все. Конечно, как вариант, жилищные облигации можно выпускать под гарантии банка, но тогда схема усложняется. Банк должен будет четко следить за ситуацией на предприятии, что для него не всегда приемлемо.

- Что, на ваш взгляд, может усилить привлекательность белорусского рынка недвижимости?

- Усилить привлекательность рынка недвижимости может стабильное законодательство. Мне кажется, за последние семь лет условия ведения бизнеса и подход государства изменились. В настоящее время Беларусь считается привлекательной страной для зарубежных инвесторов. Другое дело, что кто-то пока не решается выйти на наш рынок, а у кого-то и на родине забот хватает. Надо уметь ориентироваться  на инвесторов. А к бизнесменам, которые работают на рынке недвижимости, вообще должен быть особый подход.

Многих зарубежных инвесторов настораживает в нашей стране то, земля в Беларуси не является объектом рыночных отношений. Мы встречались с представителями крупных западных компаний, работающих в сфере недвижимости десятки лет, и все они признавались, что их не устраивает аренда на 99 лет. Причем они так и заявляют, что условием их прихода на рынок недвижимости Беларуси является право собственности на землю. Конечно, если землю в одночасье сделать объектом купли-продажи, на рынок хлынет армия спекулянтов, а этого, в свою очередь, правительство допустить не может и не должно. Поэтому каких-то резких решений здесь надо избегать, но, в то же время, необходимо постепенно формировать рынок купли-продажи земельных участков.

Приход западных фондов в Беларусь будет зависеть от нескольких факторов – бизнес-климата в стране, динамики развития рынка недвижимости и состояния мировой экономики. На рынке недвижимости, как и в шахматах, для достижения цели одной фигуры недостаточно.