10 последствий кризиса на рынке жилья

Вопрос о том, что сегодня происходит на рынке недвижимости, для многих остается открытым и актуальным. О последствиях, которые оказал кризис на рынок недвижимости, а также о новом ресурсе, который станет отличным помощником в выборе жилья, рассказали TUT.BY в интервью Иван Горбаченко, руководитель нового интернет-проекта DOMANIA.BY, и Елена Окатьева, начальник отдела по работе с клиентами рынка недвижимости Медиагруппы БЕЛПРОНТО.

Елена: Мировой финансовый кризис не прошел мимо белорусской экономики и, в том числе, затронул рынок недвижимости. Здесь ситуация была не столь критичной, как, например, в странах, где развито ипотечное кредитование. Небольшая площадь территории страны, ее географическое положение, сильный крен в сторону столичного региона на фоне слабой активности регионального рынка недвижимости – вот только некоторые особенности, отличающие белорусский рынок недвижимости от рынков соседних стран.
 

В течение 2009 года каждый участник рынка по-своему испытывал трудности и искал варианты "выживания" на рынке в сложившихся реалиях.
 

Застройщики концентрировались на уже начатых проектах, откладывая планируемые до лучших времен, предлагали скидки на квартиры, снижали стоимость квадратного метра, искали все возможные варианты стимулирования спроса. Кризис ликвидности привел к пересмотру банками политики в отношении кредитования как строителей, так и покупателей. Сегодня доступность жилищного кредитования частных лиц остается под большим вопросом, и даже закон об ипотеке, который, к сожалению, вступил в силу уже в разгар кризиса, ситуации не переломил.
 

После того, как в начале января 2009 года резкая девальвация (на 20%) ослабила национальную валюту, что отразилось на стоимости квартир, покупатели заняли выжидательную позицию из-за неопределенности дальнейшего развития рынка.
 

Что касается расстановки сил среди ключевых игроков белорусского рынка недвижимости, то в 2009 году не произошло глобальных изменений. Даже несмотря на частую смену состава, например закрытие агентств недвижимости и открытие новых, их общее количество остается примерно тем же, что и в конце прошлого года. На рынок пришло несколько новых застройщиков, но их роль не столь значима, чтобы круто изменить ситуацию в долевом строительстве.
 

- Целесообразно ли сегодня делать выводы о последствиях кризиса на рынке жилья? Или все же ситуация остается неоднозначной и рынок может нас еще "удивить"?

Елена: В настоящее время отмечается относительная стабилизация рынка недвижимости, однако, кризис еще не локализован, поэтому делать какие-либо заключительные выводы пока преждевременно.

На основе той информации, которой мы располагаем сегодня, можно выделить 10 основных последствий кризиса на рынке жилья:

Во-первых, наблюдалось всеобщее падение цен на жилье. В среднем стоимость квадратного метра упала на 40%. При этом жилищный "ценопад" коснулся всех сегментов, включая городскую и загородную недвижимость.

Во-вторых, возрос интерес к компактному жилью, в том числе "хрущевкам".

Елена: Да. Это, в частности, стало следствием проблем с жилищным кредитованием: если раньше люди могли рассчитывать на кредиты, то сейчас – преимущественно на свои сбережения. Небольшие однокомнатные квартиры практически "смыло" с рынка. А вот "трешки" и "четырешки" – особенно повышенных потребительских качеств – остаются практически без внимания.
 

В этом году мы наблюдали перераспределение спроса на спальные микрорайоны. Прежде всего, популярны такие микрорайоны, как Запад, Кунцевщина, Сухарево, Малиновка, Уручье, в меньшей степени – Серебрянка, Чижовка и Ангарская. А вот интерес к квартирам в центре города практически отсутствует. Дело в том, что владельцы таких квартир выставляют завышенные цены и оказываются куда менее сговорчивыми.
 

Наверное, впервые на рынке недвижимости власть покупателя приходит на смену власти продавца. Сегодня продавцам все чаще приходится прислушиваться к пожеланиям и возможностям покупателей, поскольку нет гарантий, что квартиру удастся продать в ближайшие месяцы, не снижая при этом расценки. Скидки в отдельных случаях могут достигать 15-20%.
 

Также в 2009 году преобладали обменные сделки на рынке недвижимости. Число альтернативных сделок достигает на вторичном рынке жилья 90% – такого не было в прошлом или позапрошлом годах. В кризис люди стали не столько покупать, сколько менять квартиры – прежде всего, с меньшей на большую. Кроме того, остаются актуальными разъезды. Кстати, в сложившейся ситуации и доплачивать приходится меньше, поскольку квартиры большего метража в первую очередь упали в цене.
 

С рынка жилья практически ушли инвесторы и спекулянты. Учитывая, какие привлекательные условия по депозитам как в белорусских рублях, так и в иностранной валюте сейчас предлагают банки, большинство инвесторов делают ставку именно на депозиты, в то время как недвижимость практически не рассматривается в качестве объекта вложения инвестиций.
 

Среди застройщиков произошел отказ от сверхприбылей. Большинству частных застройщиков пришлось отказаться от сверхприбылей, чтобы привлечь дольщиков и завершить строительство без потерь. Хотя, безусловно, если сравнивать со стоимостью жилья для "очередников" (а это $500-600 за квадратный метр), ценовая разница все еще остается внушительной.
 

Несмотря на кризис, происходит увеличение объемов строительства в стране. В 2010 году в стране планируется построить 8 миллионов квадратных метров жилья, причем на Минск придется 1,74 миллиона "квадратов".

Елена: Именно. Также в текущем году произошло сокращение числа предложений. Количество предложений в агентствах недвижимости упало на 50%. Продавцы снимают квартиры с продаж, выжидая благоприятного момента или пытаясь найти покупателя самостоятельно: сами выставляют квартиры, договариваются об условиях, идут к нотариусу для оформления сделки.
 

Возросло число покупателей из провинции. Число клиентов из областей возрастает с каждой вступительной кампанией, но в этом году мы наблюдаем повышенный интерес к столичному жилью среди приезжих. Посчитав, во что обойдется аренда квартиры за 5-6 лет, некоторые родители решают приобрести квартиру. Помимо этого, активизировался спрос на столичное жилье среди семей, проживающих в областях.

В целом, кризис послужил стимулом для увеличения роли первичного рынка недвижимости. Рынок долевого строительства служит ценовым "маяком" для "вторички". И хотя большая часть сделок приходится на вторичный рынок, стоимость квадратного метра в проектах долевого строительства служит для всех эталоном при формировании стоимости готовой квартиры. Продавцы понимают, что при одинаковой цене покупатель отдаст предпочтение новому жилью.
 

- По оценкам аналитиков "дно" рынка уже достигнуто. Можно ли делать такие выводы исходя из особенностей поведения рекламодателей, как, собственно, и тех, кто читает ваши издания и пользуется сервисами сайта DOMANIA.BY?

Елена: Покупатели пока надеются на еще большее снижение цен.

Цены на недвижимость начали падение еще в январе 2009 года: сначала шагом –0,5% в месяц, затем, все больше увеличиваясь, достигли в марте своего минимума – 2,2%. После этого тенденция снижения немного замедлилась. Аналитики прогнозировали, что в конце июня падение должно остановиться, но не сбылось. И даже сегодня нельзя говорить о какой-то стабильной динамике цен на рынке недвижимости. В целом, средняя стоимость одного квадратного метра в ноябре 2009 года составила 60-65% от аналогичного показателя прошлого года.
 

В осенний период рост стоимости жилья пришелся на 1- и 2-хкомнатные квартиры. Цены же на многокомнатные квартиры продолжают свое снижение.
 

Так, среднерыночная цена за 1м кв. на вторичном рынке жилья находится в диапазоне $1300-1400. Лучше всего продаются однокомнатные квартиры площадью 30-35 "квадратов". Сегодня такую квартиру можно свободно приобрести за $40-45 тыс. А в Заводском и Московском районах г. Минска выставлены на продажу квартиры за $37-38 тыс.
 

Несмотря на кризис, рынок развивается по уже сложившимся законам. Конечно, осеннюю пору традиционно "высокого" сезона на рынке недвижимости в 2009 году нельзя сравнивать с золотой порой прошлых лет по объективным причинам. И всем это понятно.
 

Сегодня мы наблюдаем разнонаправленное движение цен в разных сегментах жилой недвижимости, сокращение предложений. Это свидетельствует о том, что вторичный рынок достаточно гибко перестроился под сложившийся спрос. Из-за небольшого количества предложений в цене растет как раз то, что востребовано. А это, как правило, жилье эконом-класса.
 

- Говорят, что дорогу осилит идущий. И все же, признайтесь честно, не слишком ли рискованно было запускать новый интернет-проект по рынку недвижимости Беларуси в столь непростое время?

Елена: Запуск нового проекта в любой ситуации всегда связан с определенной долей риска, тем более в такой непростой экономической обстановке. Но существует множество причин, благодаря которым запуск ресурса DOMANIA.BY  стал возможен.
 

Во-первых, Медиагруппа БЕЛПРОНТО обладает колоссальным опытом выведения на рынок новых медиапроектов в масштабе всей Беларуси. И мы можем сегодня использовать эти знания и навыки.

Во-вторых, сегмент "Недвижимость" в рамках изданий торговой марки "Из рук в руки" представлен достаточно хорошо и широко – это и сама газета "Из рук в руки", и журнал "Вся недвижимость. Из рук в руки", и сайт IRR.BY. На протяжении долгого периода времени наблюдается четкий интерес, ставший уже тенденцией, к данному сегменту и со стороны ключевых игроков рынка, и со стороны конечных потребителей. Поэтому, появление в портфеле компании нового специализированного ресурса было, скорее, вопросом времени и адекватного, своевременного реагирования на потребности рынка.
 

В-третьих, сегодня можно говорить о том, что в Байнете практически нет сильных конкурентов среди специализированных ресурсов по недвижимости. Поэтому, мы своевременно постараемся занять эту нишу, т.к. игра стоит свеч.
 

Кризис – не время, для того, чтобы останавливаться. Уходящий год стал для нас знаменательным с точки зрения запуска новых стартапов. Судите сами: в апреле мы анонсировали ресурс AUTOMANIA.BY, а в ноябре целых 2 проекта (!) в сегменте "Недвижимость" - еженедельное приложение к журналу "Вся недвижимость. Из рук в руки" по коммерческой недвижимости и специализированный интернет-ресурс по рынку недвижимости Беларуси DOMANIA.BY.
 

Елена: Да, ситуация такова, что такой проект, как DOMANIA.BY  должен был появиться в Байнете уже давно.
 

Мы постоянно анализируем рынок и понимаем, что для успеха одних принтовых изданий сегодня недостаточно. У белорусов должно быть несколько достоверных источников получения информации о недвижимости. По большому счету, интернет – это бесплатный источник данных. Есть, например, категория пользователей, которая никогда не читает газеты и журналы. Кто-то, наоборот, не пользуется интернетом ввиду ряда причин (не умеет или не доверяет), а отдает предпочтение принтовым изданиям.
 

- DOMANIA.BY располагает актуальной базой объектов недвижимости в масштабе всей Беларуси. Насколько популярна данная информация среди интернет-пользователей и каким объектам недвижимости сегодня отдается предпочтение?

Иван: Несмотря на то, что официально о запуске проекта DOMANIA.BY мы объявили в начале ноября, уже на прошлой неделе в один из дней сайт посетили более 1000 уникальных пользователей, и эта цифра продолжает увеличиваться.
 

Традиционно, среди пользователей наибольшей популярностью пользуются три раздела – "Новостройки", "Квартиры и комнаты", "Дома и коттеджи".

Пополнение базы происходит в режиме реального времени из четырех основных источников: объявления пользователей сайта, данные агентств недвижимости, газета "Из рук в руки", журнал "Вся недвижимость. Из рук в руки".

Все объявления, размещенные на сайте, обязательно проходят этап модерации.

- А что, по вашему мнению, важно для осуществления выбора объекта недвижимости?

Иван: Критериев выбора всегда много. Самое важное – знать, что ищешь и иметь доступные инструменты для поиска. Мы постарались учесть эти факторы на сайте DOMANIA.BY. Так, в связи с вопросом "Что искать?" пользователю будут полезны авторские материалы, новости и аналитика рынка. В качестве доступных инструментов поиска мы предложили удобный расширенный поиск и возможность сравнения объявлений по ключевым параметрам.

- Рынок недвижимости достаточно непредсказуем. В процессе операций с недвижимостью (будь то покупка, продажа или аренда) возникает масса "щекотливых" моментов и вопросов, когда впору обратиться за помощью к профессионалам. Случались ли в вашей практике такие ситуации и помогаете ли вы своим клиентам?

Елена: В нашей практике неоднократно бывали прецеденты, когда к нам обращались с просьбой проконсультировать по вопросам сделок с недвижимостью. В таких случаях приходится объяснять, что мы работаем не с недвижимостью, а с рекламой, а за консультациями адресуем к профессионалам.

Иван: Такие ситуации стали почвой для создания на проекте DOMANIA.BY  специальной рубрики "Спроси у экспертов!", которая соберет вокруг себя ведущих белорусских экспертов в области недвижимости. При этом каждый эксперт будет постоянно вести определенную тему, например, один - консультировать потребителей по рискам, связанным с вступлением в проект долевого строительства, другой - делиться секретами, как оптимально подобрать квартиру для аренды, а третий - расскажет о текущей динамике цен на вторичном рынке. Вопрос, оставленный пользователем на личной странице того или иного эксперта, после проверки поступит на его электронный ящик.
 

Уже сегодня данный сервис является достаточно востребованным среди пользователей DOMANIA.BY
 

- В Байнете немало сайтов по недвижимости, да и на большинстве крупных порталов представлены тематические разделы… Чем собирается удивить искушенного пользователя DOMANIA.BY?

Иван: Простотой функционала и уникальными возможностями. Уже сегодня на сайте работают такие сервисы, как: сравнение объявлений, индекс качества объявлений, сохранение запроса пользователя и подписка на оповещение поиска, консультации экспертов в режиме онлайн. Также в начале 2010 года планируем запустить картографический сервис, статистику и аналитику рынка, справочники компаний и многое другое.

Также мы постарались сделать ресурс DOMANIA.BY  максимально интерактивным. Пользователь может не только задать вопрос экспертам, но и оставлять комментарии, подписываться на новости, т.е. активно участвовать в жизни ресурса.
 

Стоит отметить, что на сайте размещается очень много авторских материалов по недвижимости. Эти материалы уникальны и их первоисточником является сайт DOMANIA.BY.

Мы всегда открыты к сотрудничеству с другими СМИ и можем предоставлять интересные материалы по аналитике рынка недвижимости, собранные и рассчитанные на основе всех тех данных по спросу/предложению на рынке недвижимости, которыми располагают издания торговой марки "Из рук в руки".

Как уже говорили, этот сервис станет доступным в режиме онлайн уже в начале 2010 года.
 

Иван: Безусловно, с момента появления DOMANIA.BY  в сети, пользователи активно начали работать с сервисами сайта: искать объекты недвижимости, обсуждать на форумах размещенные статьи, задавать экспертам волнующие их вопросы, следить за развитием проекта. В то же время, DOMANIA.BY  привлекает к себе все больший и больший интерес рекламодателей, и уже сегодня мы задумываемся о разработке новых рекламных возможностей для рынка недвижимости.
 

- Поделитесь секретом, что важно для успеха проекта, и каким образом вы собираетесь его достичь в отношении ресурса DOMANIA.BY?

Иван: Самое главное для нас – это обратная связь с клиентами и пользователями, своевременное взаимодействие, реагирование на запросы, поиск взаимопонимания с рекламодателями, доверие к тем, кто работает с сайтом (ищет, добавляет информацию, оставляет комментарии).

Елена: Дорогу осилит идущий. И потом, здоровая конкуренция, да и наличие конкуренции в целом – всегда во благо. А что касается нестабильной ситуации – не все так страшно, как может показаться на первый взгляд. Все говорят о том, что 2009 год был трудным периодом для ведения бизнеса, а нашей компании удалось запустить три проекта…
 

- Немного о прогнозах и гороскопах. Как думаете, на основе той информации, которой вы располагаете сейчас о ключевых игроках рынка, о динамике спроса и предложения, какие тренды будут характерны для белорусского рынка недвижимости в 2010 году?

Елена: Все будет зависеть от геополитических процессов происходящих в стране. Мы надеемся на улучшение инвестиционного климата. Ближайшие события, например, планирующийся в 2014 году чемпионат мира по хоккею, говорят о резком скачке интереса инвесторов к нашей стране. Это должно существенно оживить рынок недвижимости.

- Cкоро мы перешагнем второй десяток XXI века. В этом году Медиагруппа БЕЛПРОНТО отметила 15-тилетие. Означает ли это, что компания и издания росли вместе с рынком? И каким был для вас уходящий год? Судя по запуску двух интернет-проектов AUTOMANIA.BY (в апреле) и DOMANIA.BY  (в ноябре), весьма успешным…

Елена: Нам некогда было рассуждать об успехах. А итоги подведем в конце года на корпоративной вечеринке. Однако не скроем, что трудиться пришлось серьезно. Особенно, если учесть, что и сайт IRR.BY(http://irr.by/) стартовал только в прошлом году. Удерживать и развивать столько крупных проектов – серьезная стратегическая задача.

Иван: Хочется обратиться к нашим уважаемым пользователем с просьбой о плодотворном сотрудничестве. Мы всегда открыты, стараемся учитывать различные мнения и соответствовать тем тенденциям, которые диктует нам рынок. Да, возможно, иногда получается не все так гладко, как хотелось бы. Так, например, сегодня мало кто помнит, что нашему сайту IRR.BY  всего второй годик, а он уже в первой пятерке лидеров по посещаемости и всем кажется, что он был всегда.
 

- И, наконец, ваше напутствие пользователям и всем тем, для кого ваши издания стали или станут частью жизни.

Елена: Мы желаем всем нашим Клиентам Здоровья и Любви…

Иван: А если кто-то захочет приобрести недвижимость, то сайт DOMANIA.BY  всегда будет к их услугам!