Что ожидает рынок жилья в 2011 году?

Метры ожиданий

Рынок недвижимости находится в ожидании перемен: цены на жилье могут снизиться, объемы строительства увеличат, в столице станет больше пентхаусов, злостных неплательщиков будут выселять, а ипотеку попытаются «завести» со второго раза. Мы выделили 8 изменений, которые могут произойти на рынке жилья в 2011 году.

Цены на жилье снизятся

Столичный рынок жилья «штормит» уже второй год. Причем если в 2009 году стоимость квадратного метра в Минске снизилась на 30-40%, то в этом – на 8-10%. Больше всего в этом году жилье дешевело в апреле-июне, тогда как в осенние месяцы установилось «затишье».

Между тем, число заключенных сделок этой осенью оставляет желать лучшего. По данным Национального кадастрового агентства, в октябре было продано около 670 минских квартир, тогда как за аналогичный период прошлого года было совершено около 1070 сделок, то есть падение превысило 37%. Причем средняя рыночная стоимость (не путать с ценой предложения) жилого «квадрата» в октябре этого года составила около $1150. Что примечательно, практически такая же цена квадратного метра была и в октябре прошлого года, правда, с учетом более низкого, чем сейчас, курса доллара по отношению к национальной валюте.

Падение числа сделок в жилищной сфере говорит не в пользу роста цен, поэтому рынок едва ли повторит прошлогоднюю ситуацию, когда перед новогодними праздниками стоимость «квадрата» слегка поднялась. Ведь если в прошлом году застройщики и продавцы могли слегка увеличить расценки, воодушевившись повышением спроса, то сейчас-то тенденция складывается как раз противоположная. Поэтому чтобы реализовать жилье, придется идти на определенные уступки.

Впрочем, перспектива существенного изменения цен на жилье зависит от двух факторов – курса национальной валюты и доступности жилищных кредитов. Как ни странно, при слабом рубле жилье будет дешеветь (прежде всего, в долларовом выражении), а при низких процентных ставках на жилищные кредиты, напротив, подорожает. Так что последнее слово в любом случае останется за банковской системой.

Объемы жилья увеличат

В следующие годы в Беларуси будут строить больше и быстрее. Так, в 2011 году в стране планируется возвести 9,1 млн. квадратных метров жилья, что на 30% превышает объемы этого года.

Только в Минске в следующем году по планам правительства будет построено свыше 1,27 млн. жилых «квадратов». Больше всего нового жилья возведут в микрорайонах Каменная горка, Масюковщина-6, Восточный-5 и Дружба. Однако даже таких объемов для того, чтобы существенно сократить очередь в столице, может оказаться недостаточно.

Кроме того, смогут ли строители справиться с масштабными планами и короткими сроками? Ведь во время совещания у главы государства в конце августа премьер-министр Сергей Сидорский заметил, что по итогам 7 месяцев в Беларуси не построено и половины от запланированного объема жилья. Причем хуже всего дела на то время обстояли в Витебской области и Минске.

Так что строить быстро и в большом количестве белорусским строительным организациям еще предстоит научиться. Главное при этом спешить так, чтобы никого не насмешить.

Минск «разбавят» дорогими пентхаусами

Возводить пентхаусы в центре белорусской столицы планируют сразу несколько застройщиков. Рассчитывая на интерес к просторным апартаментам со стороны белорусских и иностранных миллионеров, строительные компании делают ставку на просторные террасы, финские лифты и объекты инфраструктуры.

В идеале пентхаус должен иметь площадь от 250 «квадратов», занимать весь этаж и включать несколько санузлов и просторную гостиную. При этом в отдельных случаях может быть предусмотрено пространство под небольшой бассейн и даже камин. В конечном счете, пентхаус позиционируется как городская альтернатива загородному дому, поэтому его владелец не должен ущемлять себя в возможностях.

Между тем, высокий метраж пентхаусов и, как следствие, нешуточная стоимость апартаментов способна сдержать пыл любого – пусть даже состоятельного – покупателя. На рынке, испытывающем дефицит доступного жилья, столь необычные предложения могут искать своих почитателей достаточно долго.

Злостных неплательщиков обещают выселять

В проекте нового Жилищного кодекса, который в ближайшем будущем должен быть принят в Беларуси, злостных неплательщиков за коммунальные услуги ожидает переезд. Так, в случае неоплаты должнику дадут время, потом предложат подыскать новое жилье и, в конце концов, обменяют, скажем, «трешку» неплательщика на какую-нибудь «однушку», а с разницы компенсируют задолженность.

Причем для борьбы с должниками могут привлечь даже агентства недвижимости. Риэлтерским организациям в этом случае предстоит подыскивать неплательщику новое жилье и помочь в оформлении документов, а плату за услуги – получить из возникшей при обмене дельты. Впрочем, пока такая схема экспертам кажется чересчур сложной, ведь ни один должник добровольно сотрудничать с агентством не согласится.

Есть, впрочем, и другой вариант: так, просторное жилье должника могут обменять на более компактную квартиру нуждающейся в дополнительных метрах семье (взамен на компенсацию ею чужого долга), проживающей в одном с ним подъезде или доме. Тем самым и долг будет погашен, и жилищная очередь «похудеет» на одного человека.

«Первичка» укрепит позиции

Рынок долевого строительства в этом году заметно сократил отставание от «вторички». И хотя большинство сделок все же протекает на вторичном рынке коммерческого жилья, все больше белорусов начинают отдавать предпочтение долевому строительству вместо перспективы приобретения готового жилья. При этом в следующем году на рынке может произойти еще более ощутимое смещение спроса.

Уже сейчас рыночная стоимость квадратного метра определяется наиболее доступными проектами долевого строительства. Более того, они служат ценовым «маяком» для продавцов на вторичном рынке, а также потенциальных покупателей во время торгов.

Если еще 3-4 года тому назад первичный рынок плелся в хвосте «вторички», то сегодня, напротив, метит в лидеры. Число новых проектов за последнее время, вопреки опасениям пессимистов, не упало, а наоборот возросло, а стоимость долевого «квадрата», как правило, ниже расценок на готовое жилье. Кроме того, сыграли свою роль рассрочка платежа и 5-процентные кредиты для нуждающихся, которые «оживили» ни один проект.

Ипотека получит вторую жизнь

Вдохнуть жизнь в пока не проявляющий признаков активности закон «Об ипотеке», принятый еще в июне 2008 года, должна новая редакция Жилищного кодекса. Как планируется, белорусам начнут выдавать кредиты на строительство жилья под залог квартиры. В случае, если рассчитаться за кредит с банком не удастся, квартиру заберут и выставят на продажу.

За кредитование без поручителей выступает Министерство строительство и архитектуры. Инициативу поддерживает и премьер-министр Сергей Сидорский, предлагая банкам кредитовать под залог имущества. Так что уже в следующем году жилищный кредит, вероятно, можно будет получить и без поручителей.

С другой стороны, кредитование под залог имущества – лишь один из элементов ипотеки. Для того, чтобы создать полноценный институт ипотеки в Беларуси, понадобятся куда более серьезные инициативы. Учитывая, что мировой кризис начался с банкротства американских ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, развивать ипотеку в стране если и будут, то осторожными шажками.

Дольщикам придется доплачивать

Участников долевого строительства уже в этом году может ожидать доплата в районе 4-5%. Все потому, что при подписании договора долевого строительства застройщики, как правило, прописывают фиксированную цену, к которой может быть применен индекс строительно-монтажных работ (индекс СМР). В случае превышение фактического индекса над плановым стоимость жилья для дольщика автоматически увеличится, тем более что строительные компании от возможности проиндексировать цену редко отказываются.

Рост годового индекса строительно-монтажных работ в этом году ожидался в районе 14,5%, однако к концу года может достичь 18-19%. Причем индексы в одном случае могут применяться как к оплаченной (при месячном индексации), так и неоплаченной (при перерасчете по итогам строительства) частям жилья. И лишь в случае, если в договоре указана неизменная цена, стоимость квадратного метра для дольщика не может вырасти.

Причем если в этом году индекс СМР хотя и рос, но не столь стремительными темпами, как несколько лет тому назад, то в следующем – ситуация может измениться. Если энергоресурсы и строительные материалы в Беларуси подорожают, индекс поползет вверх, так что к концу строительства дома, заселение которого запланировано, скажем, на середину 2011 года, стоимость возводимого жилья может повыситься примерно на 10%.

Госзастройщики усилят конкуренцию

Государственные застройщики начинают выходить на коммерческий рынок жилья. Уже сегодня несколько строительных госкомпаний предлагают вступать в проекты долевого строительства на общих основаниях. По мнению экспертов, активность госзастройщиков в этом направлении будет лишь усиливаться, что жилищному рынку пойдет лишь на пользу.

Как правило, госкомпании строят жилье по более низким расценкам, что должно влиять на ценовую политику частных застройщиков. Однако пока усиление конкуренции последние стараются не замечать, хотя и теряют потенциальных дольщиков, отдавших предпочтение решению жилищного вопроса с помощью государственной стройки.

В следующем году объемы жилья, возводимого государственными застройщиками на коммерческом рынке, могут существенно возрасти. Вдобавок, на рынке появятся новые проекты от частных застройщиков. Все это приведет к усилению конкуренцию и, в конечном счете, может стать причиной снижения стоимости квадратного метра. Впрочем, нельзя исключать и противоположную тенденцию, предупреждают эксперты. В любом случае следующий год обещает стать для рынка показательным.