Валютное бремя

Падение белорусского рубля привело рынок недвижимости в оцепенение. Застройщики массово приостановили заключение договоров долевого строительства, те же, кто продолжает привлекать дольщиков, впопыхах скорректировали стоимость строительства, рассчитанную в белорусских рублях, при этом некоторые из них умудрились за неделю трижды поднять цены. Вторичный рынок также опасается неопределенности рыночного курса, хотя валютное «обострение» сказалось на нем в меньшей степени. Продавцы на «вторичке» в большей степени оказались готовы к диалогу и поиску альтернатив, поэтому покупать стало выгоднее, чем строить. Когда же курс белорусского рубля стабилизируется, цены на жилье в долларовом выражении поползут вниз. Причем, учитывая наступления «тихого» сезона, падение стоимости квадратного метра может оказаться весьма заметным. Как отмечает директор агентства недвижимости «Центростиль» Вячеслав Завгородний, на рынке жилья заключаются лишь единичные сделки.

- Как отреагировал рынок жилья на неофициальную девальвацию белорусского рубля?

- Рынок отреагировал плохо. На первичном рынке приостановилось заключение договоров долевого строительства, а на вторичном – произошел серьезный спад, поскольку доплата при выстраивании цепочек (когда одна квартира меняется на другую и т.д.) все равно шла в валютном эквиваленте. Трудности с получением валюты привели к расторжению договоров, которые были заключены до обострения ситуации на валютном рынке, и сокращению числа новых договоров.

Всего можно выделить четыре основные причины падения спроса на жилье. Во-первых, это трудности с конвертированием белорусского рубля, во-вторых – рост процентных ставок по кредитам, в-третьих – сокращение количества банков, предлагающих жилищные кредиты. Наконец, не лучшим образом сказался на рынке недвижимости автомобильный бум, в результате которого значительный объем денежных средств белорусов ушел на покупку автомобилей. Как известно, многие рассчитывают, что подержанные иномарки поднимутся в цене после 1 января 2013 года, когда Россия снимет таможенные пошлины на ввоз автомобилей из Беларуси. Все эти процессы находят отражение на рынке жилья.

- Несмотря на то, что большая часть застройщиков временно не привлекают дольщиков, некоторые строительные компании готовы заключать договоры долевого строительства. В этой связи насколько увеличилась стоимость строительства?

- Договоры долевого строительства заключаются в очень малом количестве. Прежде всего, дольщиков привлекают в проекты, где оплата идет не по договору, а через жилищные облигации, а этот инструмент, как известно, позволяет изменять стоимость квадратного метра.

Некоторые компании увеличили стоимость строительства в национальной валюте где-то на 50%. Однако речь идет о небольшой части застройщиков. Основная же масса строительных организаций приостановила заключение договоров долевого строительства в ожидании установления реального курса доллара, а, соответственно, и рыночной стоимости квадратного метра жилья.

- Сколько месяцев застройщики смогут вести строительство без привлечения средств дольщиков?

- Максимум два-три месяца.

- На вторичном рынке небольшое движение все же наблюдается. Какие сделки сейчас заключаются на «вторичке»?

- Сейчас уместнее всего говорить о сделках, которые были начаты около двух месяцев тому назад и сейчас заканчиваются. Что касается новых сделок, то их число существенно сократилось. Основная причина тому, конечно же, заключается в том, что сегодня сложно приобрести валюту. То есть существует проблема с инструментом расчета за квартиру как в случае только лишь приобретения объекта, так и при доплате, когда продается одна квартира и приобретается другая.

При этом чистых продаж на конец апреля – начало мая на рынке жилья практически нет. Если такие сделки и заключаются, то речь, как правило, идет о небольших и недорогих объектах: дешевых однокомнатных квартирах, загородных домах или дачах.

Стоит отметить, покупатель сегодня заинтересован в приобретении объектов жилья. Однако поскольку первичный рынок «заморожен», покупатели, располагающие денежными средствами, решают свой жилищный вопрос на вторичном рынке.

- Может ли покупатель воспользоваться моментом для того, чтобы с выгодой для себя решить жилищный вопрос?

- Покупатель, действительно, чувствует себя достаточно комфортно, если владеет какой-то суммой в иностранной валюте. Сегодня он может вести переговоры о снижении – причем иногда даже значительном – стоимости объекта.

- На какой дисконт может рассчитывать покупатель при торгах?

- Сегодня скидка может составить от 10% до 30%. Если продавец получит за свой объект сумму в долларах, то, переведя ее в рубли, она увеличится значительно – примерно на 50%.

- На какой курс равняются продавцы при расчете стоимости своих квартир в национальной валюте?

- От 6000 до 7000 белорусских рублей за доллар.

- Каким образом продавцы впоследствии конвертируют белорусские рубли в доллары или евро?

- В Интернете есть ресурсы, на которых покупатель и продавец могут найти друг друга и законным путем через обменный пункт произвести нужные им операции.

- То есть, по сути, все живут надеждой на стабилизацию курса национальной валюты?

- Курс белорусского рубля, конечно, должен стабилизироваться. Все участники рынка недвижимости – как продавцы, так и покупатели – надеются, что это произойдет как можно скорее. После установления единого курса есть надежда, что рынок недвижимости оживится, а его участники смогут просчитывать развитие событий. Понятно, что это единственный выход из ситуации. Если этого не произойдет, то может наступить серьезный коллапс, причем не только на рынке недвижимости, но и в целом в экономике страны.

- Что может произойти с рынком жилья в первые месяцы после стабилизации курса национальной валюты? Может ли повториться история с предыдущей девальвацией, после которой цены на жилье резко пошли вниз?

- Ситуация, действительно, может повториться, поскольку валютный курс вряд ли серьезно понизиться. Тем более что валюта все равно пересчитывается в белорусские рубли, в которых граждане страны и получают зарплату. Так что снижение стоимости квадратного метра жилья – абсолютно реальная перспектива.