Минские квартиры уверенно дешевеют

 Цены на столичное жилье в начале лета, равно как и всю весну, продолжают снижаться. Количество продавцов на рынке уверенно превышает число покупателей, и эта тенденция, заявившая о себе с приходом кризиса, в ближайшие месяцы едва ли изменится. Несмотря на то, что минские квартиры обесцениваются неодинаково (многое зависит от местоположения и особенностей отделки), текущий ценопад затронул практически все столичные (да и не только) объекты.
И если застройщики не сразу реагируют на изменения рыночного спроса, ссылаясь на себестоимость строительства, цены на стройматериалы и др., то продавцы зачастую соглашаются на выдвигаемые покупателем условия. Учитывая, что большинство сделок сегодня приходятся на «цепочки», гибкая ценовая политика с лихвой окупается возможностью приобрести взамен более просторную квартиру, где стоимость «квадрата» на порядок ниже. Как считает генеральный директор центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Кузнецов, крупные строительные проекты, которые стартовали в столице, лишь усилят борьбу за каждого платежеспособного потребителя.

- Что происходит на первичном и вторичном рынках жилья по состоянию на начало лета? Чем обусловлена текущая динамика цен на жилье?
- На первичном и вторичном рынке наблюдается определенное движение. Связано оно, прежде всего, с тем, что продавцов квартир гораздо больше, чем покупателей. На первичном рынке все происходит гораздо активнее и напрямую зависит от цены: чем ниже стоимость квадратного метра, тем лучше идут продажи. Поэтому неудивительно, что наиболее интенсивно заключаются договора на проекты долевого строительства квартир в панельных домах, которые, как известно, сегодня доступнее, чем объекты в каркасно-блочных строениях.
За последнюю неделю средняя цена на квартиры на вторичном рынке уменьшилась во всех районах Минска на 0,07-1,5%, причем больше всего в Ленинском районе. В месяц цены снижаются на 0,2-5% в зависимости от района и типа жилья. Торг на квартире составляет $1-5 тыс. и доходит до $10 тыс. Средний дисконт может достигать 10% от стоимости квартиры.
Срок оборачиваемости квартир в базе увеличился до 3 месяцев (в Минске). В среднем срок реализации квартиры составляет от 1 до 5 недель.
Лидерами, если речь идет о средних ценах предложения на вторичном рынке, остается Центральный ($1685 за «квадрат») и Советский ($1501) районы. Самая низкая стоимость квадратного метра жилья в Заводском ($1226) и Московском ($1320) районах.
Новостройки предлагаются по коммерческим ценам от $700 до 3000$ за квадратный метр. Средняя цена предложения долевого строительства квартир и новостроек в Минске только в начале лета уменьшилась на 0,3% и составляет $1282 за «квадрат». Самая «ходовая» цена на долевое строительство у коммерческих застройщиков, предлагающих строительство квадратного метра жилья за $1050-1100.  

 
- Весной этого года цены на жилье плавно снижались на вторичном рынке, однако на рынке долевого строительства их снижение было менее заметным. С чем это связано?
- Все довольно просто: если на вторичном рынке продавцы формируются стоимость жилья, исходя из того, сколько денег им сейчас нужно, то на первичном рынке все завязано на сметы и себестоимость. Как известно, в последнее время ни электроэнергия, ни строительные материалы у нас не подешевели, и оплата труда строителей тоже не снизилась.

- Как ведут себя продавцы на «вторичке» – придерживаются старых цен, идут на уступки или покидают рынок? Как и где расходятся наиболее дешевые варианты?
- Продавцы пытаются держаться за старые цены, торгуются, когда есть конкретный интерес к их объекту. Большинство собственников ориентируются на рекламные объявления, выставляя цены, аналогичные тем, что установлены на схожие квартиры. При этом они зачастую не придают значения особенностям квартиры.
Некоторые (особенно те, кому продажа не горит) отложили продажу до «лучших времен». Многие владельцы, которым в случае снижения не хватает денег на приобретение встречного варианта, все чаще прибегают к использованию системы многоступенчатых обменов. В этом случае все операции происходят исключительно за счет доплат.

- Сколько сделок на «вторичке» приходится на «цепочки»? Растет ли популярность этой схемы продажи-покупки жилья?
- На рынке становится все меньше покупателей с «чистыми» деньгами, поэтому роль «цепочек» (или альтернативных сделок) возрастает. В настоящее время около 70% сделок приходится на «цепочки». Однако надо помнить, что «цепочку» можно реализовать, только если найдется «инвестор» в начале «цепи».
В связи с падением цен в долларовом эквиваленте, покупателям приходится
меньше доплачивать. Если в докризисное время двухкомнатные квартиры стоили около $100 тыс., а трехкомнатные – порядка $130 тыс., а разница составляла $30 тыс., то сегодня сумма доплаты вдвое меньше. Так, типовая двухкомнатная квартира стоит $70 тыс., а «трешка» – $85 тыс.Поэтому, альтернативные сделки сегодня очень популярны. 

- Какова роль покупателей, привлекающих льготные кредиты, на первичном рынке жилья? Насколько велика их часть от общего числа новых дольщиков?
- В связи с изменениями в законодательстве с начала 2010 года количество участников долевого строительства с льготными кредитами резко сократилось. Сейчас их доля в коммерческих строках невелика. Однако на конец 2009 года на них приходилось чуть ли не 80% всех договоров. 

- Какие районы Минска пользуются наибольшей популярностью? Как покупатели относятся к жилью, расположенному за городской чертой (Сеница, Зеленый бор и др.)?
- Большой популярностью, как и ранее, пользуются микрорайоны с хорошим транспортным сообщением, в частности микрорайоны Фрунзенского района (та же Малиновка). Жилье в пригороде приобретает все большую популярность в связи с тем, что улучшается транспортное сообщение, да и город все ближе становится к кольцевой дороге. К тому же, стоимость жилого «квадрата» в пригороде ниже, чем в городских новостройках, а на разницу можно купить вполне нормальный автомобиль. Во всяком случае, трудностей с реализацией квартир в Сенице пока не наблюдается.

- Сейчас в Минске приступили к реализации масштабных мега-проектов, вроде «Минск-Сити». Как они отразятся на рынке столичной недвижимости?
- Я уверен, что если в этих комплексах будем продаваться типовое жилье по нормальным ценам, то объекты можно будет реализовать. В то же время, количество покупателей в Беларуси, которые могут позволить себе приобрести жилье, ограничено.
На мой взгляд, строительство комплексов «Московский», «Лебяжий», «Минск-Сити», «Маяк Минска» и др. вызовет избыточное наполнение рынка недвижимости. В этой ситуации застройщики и девелоперы будут активно бороться за каждого клиента или прибегать к помощи риэлтеров.
В целом, по моему мнению, такое количество объектов в настоящее время рынок не сможет переварить. Нужны интересные идеи и подходы к реализации новостроек.

- Как, по вашим прогнозам, будет развиваться рынок жилья в оставшиеся месяцы этого года?
- Сейчас условия на рынке сложились благоприятные: продавцы готовы торговаться и идти на уступки. В ближайшие месяцы ситуация, по всей видимости, сильно не изменится. Правда, небольшой рост возможен со второй половины сентября, но это еще не факт. В любом случае, даже если незначительное увеличение цен и произойдет, то сложившийся уровень цен останется до конца года. Так что покупателям не о чем волноваться.