Риэлтеры: помощь или иллюзия?

Что лучше – обращаться за помощью к профессионалам или делать все самостоятельно, решает для себя каждый покупатель индивидуально. В последнее время доверие к риэлтерским организациям снижается. Все больше покупателей и продавцов решают сэкономить на посреднических услугах, выбирая хотя и более опасный, но менее затратный путь решения жилищных проблем. И если, отказавшись от стереотипов, попытаться вникнуть в ситуацию, то выводы могут быть далеко не однозначными. 

Вполне заурядная ситуация: вы решили продать квартиру. С чего начать и куда первым делом податься? На выбор два варианта: обратиться в агентство недвижимости или самостоятельно разместить объявление в Интернете, газетах или журналах, специализирующихся на недвижимости. 

В чем состоят реальные функции агентства недвижимости, юридически определены государством. Основным нормативным правовым актом в сфере регулирования риэлтерской деятельности является Указ Президента № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь». Подпункт 1.3 данного Указа гласит, что риэлтерской деятельностью в Беларуси является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов). Сюда также входят консультационные услуги и помощь в подготовке (оформлении) документов. 

То есть на самом деле агентство недвижимости дает советы, оказывает помощь и консультации.  А что у нас бывает за неправильно данные или понятые советы? По сути, ничего. Конечно же, юридически существует услуга страхования сделки, но в то, что она на самом деле работает, сомневаются в личной беседе, даже сами агентства недвижимости.

Риски продавца

 

Какие основные риски сопровождают продавца в процессе продажи квартиры. Риск первый – долгий процесс продажи. Риск второй – обман с деньгами во время расчета. 

Что касается первого случая, то его причинами могут быть неправильная оценка стоимости недвижимости, неверные каналы распространения информации о продаже и недостаток ресурсов для общения с покупателями. Чем в этих случаях может помочь агентство недвижимости? И что может самостоятельно сделать продавец? 

Для правильной оценки квартиры необходимо знать разброс цен за квадратный метр по местонахождению недвижимости (по районам города или по регионам республики), и площадь продаваемой недвижимости. Может ли владеть такой информацией продавец? И владеет ли ею лучше агентство недвижимости? Безусловно, владеет и знает куда больше продавца, но и владелец квартиры, потратив немного времени, ради своей выгоды, может без проблем получить такую информацию в свободном доступе. Сейчас, эти данные публикуются во всей печатной специализированной прессе, не говоря уже об Интернете, где можно увидеть сравнительные аналитические данные с динамикой и прогнозом на будущее. 

Агентства недвижимости чаще всего предлагают сразу же поставить сравнительно низкую цену за продаваемый объект, мотивируя желанием помочь вам быстрее. Еще бы, ведь чем больше объектов будет продано, тем больше заработок риелтора и агентства недвижимости.  Но за низкую цену вы и сами всегда можете продать, торг дело добровольное и приятное, а вот попытать счастья за цену, которую вам необходимо получить, куда сложнее.  

Выбор каналов распространения информации о продаже объекта недвижимости невелик. В Беларуси это несколько сайтов о недвижимости, и несколько печатных изданий. Публикация информации о конкретных объектах недвижимости где-то платная, а где-то – бесплатная. При этом для частных лиц, как правило, в некоторых СМИ предусмотрены большие скидки. В любом случае размещать рекламу за свой счет агентство недвижимости не будет. Вы заплатите за все размещение, которое обеспечит риэлтерская организация.  

Есть еще так называемая общая база квартир, которой агентство недвижимости старается завлечь к себе продавца, рассказывая, что в случае заключения договора, квартира попадет в эту базу. Но она попадает туда в любом случае, сразу же после того, как будет опубликована в любом из печатных или интернет-изданий.   

Что же касается времени потраченного на показы своей квартиры, то визиты на объект редко обходятся без хозяина. Если только вы не отдаете ключи риелтору с пожеланием водить на показы всех желающих в любое время суток. Таких бесшабашных людей, как правило, совсем немного. 

Теперь остановимся на втором риске (обмане с деньгами во время расчета). Что происходит во время передачи денег? Пересчет суммы руками покупателя, причем на глазах продавца. Запечатывание суммы в присутствии свидетелей, в данном случае это представители агентства недвижимости. Риэлтеры, как правило, деньги руками не трогают и, по возможности, вообще на территории агентства расчета стараются избежать, советует проводить процедуру проверки подлинности банкнот в банке. Например, через депозитную ячейку.  

Тут продавцу в любом случае, как с агентством так и без него, стоит самому позаботиться о возможности проверки купюр с помощью специальной техники. Получается что и риск второй – уверенность при расчете - еще меньше страхуется присутствием агентства недвижимости.  

Правда, не более двух рисков сопровождают продавца, который осуществляет прямую продажу собственной оформленной квартиры, без каких либо сложностей и юридических нюансов. Однако, существуют варианты, когда квартира не оформлена в собственность, нужно продать не всю квартиру, а ее часть, продавец находится в другом городе или стране, и прочие сложности, которые без юридической подготовки или, не обладая лишним временем не решить. В этих случаях обращение в агентство недвижимости – лучший выход из ситуации. 

Выводы для продавца объекта недвижимости: если вы социально адаптированный и активный человек, то вполне можете не хуже агентства недвижимости продать собственную квартиру. Ведь деньги, которые вы отдадите в агентство недвижимости, это всего лишь оплата вашего страха перед сложным вопросом, которая реально вопрос не решает, а всего лишь дает надежду на то, что раз оплачено, то все должно быть благополучно. 

Выводы для агентства недвижимости: при обращении к потенциальному клиенту с предложением о сотрудничестве разработайте для своих агентов такие речевые модули, которые раскрывают суть рисков при самостоятельной продаже и пути, которыми агентство будет эти риски снижать.
Рассказы о том, что «…мы признаны лучшим агентством по итогам года…» (кем и за что?) или «…у нас обслуживается постоянно около ХХ клиентов…», не внушают доверия и не снимают опасений, сопровождающих каждого продавца/покупателя недвижимости попадающего на этот на рынок.

Риски покупателя

 

Покупка квартиры сопряжена с большими рисками, чем продажа квартиры. Риск первый – «грязная» квартира. Риск второй – недостаток знаний в области сбора документов и оформления сделки. 

Опять-таки, стоит помнить, что самостоятельно совершить покупку квартиры совсем несложно тем лицам, которые имеют на руках нужную сумму денег и уверены в своем выборе. Тем, у кого сложные варианты при покупке (предварительная продажа собственной неликвидной недвижимости, разъезд, съезд, несовершеннолетние дети, кредиты, и прочие юридические «заморочки»), в этом случае действительно лучше обратиться к проверенным профессионалам. 

Что касается первого риска (натолкнуться на «грязную» квартиру), то нужно иметь в виду, что перечень документов, которые должен предоставить продавец покупателю, выглядит следующим образом: 

•    свидетельство о праве собственности на недвижимость;
•    справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
•    технический паспорт;
•    справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, телефон и радио (бывает и такая противная задолженность, мизерная, но хлопотная);
•    копия лицевого счета;
•    нотариально заверенное согласие супруга продавца квартиры и супруга покупателя на совершение сделки;
•    согласие органов опеки и попечительства (исполкома) на совершение сделки, если в продаже участвуют несовершеннолетние дети;
•    правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор обмена или дарения,  или др. документы), прошедшие обязательную государственную регистрацию;
если сделка совершается по доверенности, то сама доверенность от собственника квартиры должна быть проверена (не отменена ли она на момент совершения сделки);
•    последним этапом является регистрация сделки в БРТИ.

Если все эти документы предоставлены, следует убедиться в подлинности этих бумаг. Сделаете это самостоятельно или совместно с агентством. Только помните, что везде люди, и даже если вы очень доверяете профессионалам, не поленитесь лично проверить за ними хотя бы визуально правдоподобие внешнего вида документов и печатей.

Существуют еще проблемы связанные с совладельцами квартир, находящимися в местах лишения свободы, состоящими на учете в психоневрологических учреждениях, в наркологическом диспансере. Вот в этом случае и должно срабатывать  агентство недвижимости, буквально «вынюхать» такую ситуацию. Только вот занимаются такими «раскопками» далеко не все риэлтерские организации. 

Если такие «скелеты» вдруг объявятся после совершения покупки, вы можете остаться без квартиры, так как в этом случае, сделка может быть признана совершенной с участием юридически неправомочных лиц, то есть недействительной. 

Таким образом, риск первый возможен как при совершении сделки с агентство недвижимости, так и без него. Главное – быть начеку в любом варианте и полагаться не только на сладкие речи риелтора, но и на собственные глаза уши и интуицию, а еще лучше, дополнительные каналы получения информации. 

Риск второй, как уже отмечалось, связан с опасением, что сделка не будет правильно оформлено на заключительном этапе. Так вот все сделки завершаются у нотариуса. Он будет проверять все необходимые документы и еще более пристально, чем вы и агентство недвижимости вместе взятые. Особенно, если это действительно независимый нотариус. 

Иногда только по завершению сделки становится понятно, как обидно платить огромные необоснованные суммы за не всегда реально оказанные услуги. Особенно обидно становится, когда после выдачи агентством всех документов на руки, теплых рукопожатий, слез радости и прочих восторгов, вас ненавязчиво просят вернуть назад ваш экземпляр договора с агентством. Вот тут и приходит осознание всего механизма работы с агентством недвижимости. 

Но и критиковать все работающие на рынке недвижимости агентства также не стоит. Такие агентства в Беларуси есть, они работают, как правило, давно, под одним названием, с постоянным штатом. Такие агентства действительно помогают решать квартирные вопросы с усердием и настойчивостью профессионалов, связывают разрозненные цепочки, помогают людям в самых трудных и запутанных жизненных ситуациях.