- Юрий, что происходит на рынке жилья по состоянию на начало октября?
- В настоящее время ситуация на столичном рынке жилой недвижимости сложилась довольно стабильная. За прошедший квартал коммерческий рынок минских новостроек пополнился почти двумя десятками новых проектов. Если судить строго по количеству строящихся жилых домов, то эта цифра означает увеличение объема предложения почти на 20%.
Наибольший прирост наблюдался среди стандартных квартир в домах каркасно-блочного или монолитного типа. А вот доля предложений по панельным новостройкам за эти месяцы выросла до 10%. При этом новые проекты выводились на рынок, как правило, по ценам несколько ниже стоимости уже продающегося жилья.
- Какие рыночные цены на жилье сложились сегодня на первичном рынке?
- Что касается жилья эконом-класса, то есть квартир в типовых «панельках», то стоимость квадратного метра в них сегодня составляет $1030. Более комфортное жилье (стандартные квартиры в домах каркасно-блочного или монолитного типа, строящиеся, как правило, в спальных микрорайонах столицы) предлагается в среднем по $1180 за жилищный «квадрат». Жилье повышенных потребительских качеств – так называемых бизнес-класс – обходится уже по $1565 за квадратный метр. А вот квартиры премиум-класса, иными словами жилье в домах с улучшенной инженерной инфраструктурой и другими характеристиками, позволяющими сформировать максимально комфортную и сбалансированную жилую среду, выставляются в среднем по $2130 за «квадрат».
- Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация в этом году? Какие возможные сценарии развития могут произойти с рынком жилья?
- Вместе с усилением активности государственных застройщиков на рынке жилье будет больше предложений по квартирам в панельных домах. В качестве одного из факторов возможных изменений конъюнктуры рынка также можно рассматривать и обострившийся интерес банков к рынку недвижимости, что в конечном итоге может отразиться на увеличении платежеспособного спроса за счет повышения доступности кредитов и росту общей активности в отрасли.
На мой взгляд, продолжится ценовая коррекция рынка жилой недвижимости, что будет проявляться в постепенном сокращении разницы в ценах между жильем в панельных домах и квартирах в каркасно-блочных зданиях.
- В этом году на рынок коммерческого жилья активно стали выходить государственные застройщики, что лишь обострило конкуренцию. Как это отразилось на рынке и ценах на жилье?
- Повышение активности государственного сектора на рынке коммерческого жилья для большинства частных застройщиков осталось почему-то не замеченным. В то же время необходимо отметить, что в действительности более низкие цены государственных застройщиков вызвали перераспределение части платежеспособного спроса именно в сторону государственных строек, что снизило активность продаж у коммерческих застройщиков.
Несмотря на то, что доля коммерческого рынка недвижимости, занимаемая сегодня государственными строительными компаниями, довольна небольшая, на мой взгляд, в среднесрочной перспективе следует ожидать ее увеличения, а, следовательно, и усиления влияния государственного сектора на общую конъюнктуру рынка и уровень цен.
- Какие районы в настоящее время пользуются среди застройщиков и дольщиков наибольшим спросом?
- Что интересно, сегодня в лидерах находится Советский район, на который приходится 20% предложений. За ним следует Центральный район, доля которого составляет 19%. Также среди популярных районов значатся Фрунзенский (17%), Московский (15%) и Первомайский (12%).
Стоит отметить, каждый район привлекателен по-своему как для застройщика, так и для дольщика. В случае правильного позиционирования и грамотной ценовой политики застройщики могут успешно реализовать инвестиционный проект в любом районе.
- Как, по вашему мнению, отразится на доступности столичного жилья строительство городов-спутников?
- Перспектива развития государственной программы по строительству городов-спутников на сегодняшний момент сама по себе не оказывает существенного влияния на стоимость жилья в столице. Если вместе с реализацией данной программы будет осуществляться финансовая поддержка граждан, желающих приобрести жилье в городах-спутниках, то только в этом случае можно будет ожидать каких-то существенных изменений в отношении доступности столичного жилья.
- Как вы считаете, какую роль на рынке жилья сыграют масштабные мега-проекты, реализуемые в белорусской столице? Насколько их ценовая политика соответствует потребностям рынка?
- Каждый из крупнейших инвестиционных проектов на рынке столичной жилой недвижимости («Минск-Сити», «Маяк Минска», «Каскад», «Московский» и др.) обладает качественными характеристиками, создающими добавочную стоимость проекта, что и обуславливает более высокую стоимость объектов, по сравнению с проектами-аналогами, представленными в том же классе.
Таким образом, изменения, произошедшие в конъюнктуре за счет выхода на рынок этих мега-проектов, с одной стороны, не позволяют рынку еще больше просесть, с другой – закладывают основу для будущего изменения структуры предложения.
- Какие типы домов сегодня наиболее востребованы на рынке коммерческого жилья? Изменилась ли за последние полтора года строительная мода среди частных застройщиков (прежде всего, с учетом повышенного спроса на «однушки» и «двушки»)?
- Если взглянуть на рынок коммерческих новостроек сквозь призму двух его главных составляющих – спроса и предложения, то можно обнаружить один интересный факт. Речь идет о несоответствии большей части предлагаемых к покупке квартир предпочтениям потребителей. Эта проблема в настоящее время является основной причиной невысокой активности населения и отсутствия заметной ценовой динамики на рынке недвижимости.
Так, например, наиболее востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры в жилых домах панельного типа до 45 и 61 квадратных метров соответственно. Однако из всего многообразия представленных на рыке объектов очень немногие имеют в своем составе квартиры такой площади.
В то же время, новые проекты служат своего рода проявлением наметившейся ранее тенденции, то есть переориентации застройщиков на очевидные предпочтения покупателей. При этом основными ориентирами здесь выступают уже не только низкая цена, но и компактный размер строящихся квартир.
- С 1 июля этого года жилье для очередников сдается с обязательной отделкой. Готовы ли последовать этому примеру застройщики коммерческого жилья стандартных потребительских качеств?
- В финансовом плане частные застройщики готовы строить жилье с отделкой. В то же время, большинство потребителей все же предпочитают принимать квартиру без отделки, поскольку индивидуальные вкусы покупателей, как правило, не совпадают с предлагаемыми застройщиком типовыми вариантами отделки. Ведь, как известно, на вкус и цвет приятелей нет.
Комментарии
Отправить новый комментарий