Сами с усами

Рынку коммерческой недвижимости Беларуси, испытывающему сегодня дефицит зарубежных инвестиций, впору рассчитывать на собственные силы. И хотя еще в прошлом году активность в сфере строительства новых офисных зданий, торговых и производственно-складских объектов была вызвана по большей части благодаря иностранным инвесторам, в настоящее время основными игроками здесь выступают национальные застройщики и девелоперы. Правда, интересы белорусских компаний обычно ограничиваются «незавершенками», в то время как приступать к возведению новых зданий никто не торопится, в результате чего растет число «бумажных» проектов.

Причем даже чтобы довести до логического завершения уже запущенный проект, компаниям приходится привлекать все новые внутренние ресурсы – начиная с банковских кредитов и заканчивая средствами долевиков. Их усилия, вероятно, не уйдут в землю: по оценкам экспертов, потребность в отдельных объектах коммерческой недвижимости, в частности современных бизнес-центрах, в столице существует даже сегодня, поэтому через год-два такие предложения обещают пользоваться популярностью. Тем более, как отмечает директор департамента инвестиционного консультирования ИК «Юнитер» Роман Осипов, крупные и знаковые проекты в белорусской столице можно пересчитать по пальцам.

- Насколько существенным оказалось уменьшение потока инвестиций на рынке коммерческой недвижимости?

- На данный момент основной объем инвестиций идет в достройку объектов, находящихся на разных стадиях строительства. В связи с заключенными кредитными договорами средства продолжают поступать, но в заявленные проекты, которые находятся на стадии проектирования, инвестиции идут лишь в том случае, если есть кредиты под гарантии правительства или экспортно-импортных агентств.

В городе есть небольшое количество участков с незавершенным строительством: котлованы выкопали, картинками обнесли. Строительный бум в сфере коммерческой недвижимости, который наблюдался в России в 2006-2008 годах, а до Беларуси дошел лишь в 2008 году, сменился «затишьем». Многие проекты так и остались в «бумажном» виде. Может, это и хорошо, поскольку сейчас привлечь на них инвесторов крайне трудно. И дело даже не в том, что нет потребности в объектах коммерческой недвижимости (она-то как раз есть): проблема заключается в том, что нет внешнего финансирования. Как ни странно, связано это с глобальным финансово-экономическим кризисом, последствия которого ощутили на себе зарубежные инвесторы. Сегодня практически все иностранные компании затягивают кошельки и концентрируют финансовые средства на ключевом бизнесе.

Поэтому иностранные инвесторы сегодня не хотят вкладывать деньги в коммерческую недвижимость других стран. Причем в России и Украине ситуация сложилась намного более тяжелая, чем в Беларуси.

- Но ведь западные фонды сегодня изучают возможность выхода на белорусский рынок?

- На мой взгляд, пока это вопрос завтрашнего дня. Дело в том, что в 2007-2008 годах они уже собирались выйти на рынок недвижимости Беларуси, однако так и не сделали этого. В настоящее время инвестиционный климат в мире ухудшился, поэтому маловероятно, что приход западных фондов в нашу страну произойдет в ближайшее время. Западные фонды сами столкнулись с серьезными проблемами: многие из них за последний год существенно обесценились. Хватит ли у них сил на то, чтобы выйти на рынки других стран?

Сейчас наблюдается лишь небольшое оживление западных фондов. Чаще всего речь идет о программах частного размещения (private placement programs), то есть когда средства получают не от одного, а от множества (от 10 и до 50) фондов. Действует все следующим образом: компания, которая занимается развитием объектов недвижимости, презентует проект на бирже и заключает договора с инвесторами. Получается, десять-двадцать инвесторов скидываются, и застройщик получает финансовые средства для завершения строительства.

Но чтобы схема оказалась успешной, проект должна представлять крупная компания, у которой есть и готовые объекты, и проекты, находящиеся на стадии строительства или проектирования, и даже подсобные бизнесы, вроде бетонных узлов. Кроме того, в компании должен быть проведен международный аудит, она должна иметь прозрачную корпоративную структуру. В Беларуси компании, которые бы могли соответствовать этим требованиям, может и есть, но их все равно нужно готовить, причем на подготовительные операции уйдет как минимум полгода.

Программы частного размещения – одни из единственных реализуемых сегодня вариантов. Так, в августе этого года одна украинская компания «подняла» $20 миллионов. И это ведь не так много, в то время как о крупных вложениях на $100-200 миллионов в сложившейся ситуации и речи быть не может.

Еще одна возможность – получить связанный кредит на строительство жилищных объектов, офисных зданий или логистических центров. Правда, эта схема предполагает наличие заинтересованного поставщика услуг. Ситуация такова: спрос на стройматериалы и оборудование во всем мире упал, и поставщики любыми способами пытаются его стимулировать. Если это крупная компания, она работает через местный экспортно-импортный банк: деньги идут местному поставщику услуг, то есть остаются в стране, а подрядчик получает заказ в Беларуси. По этой схеме активно работают китайские и турецкие компании. Беларусь, в свою очередь, готова давать гарантии правительства и банков.

- А что насчет девелоперских компаний из восточных стран, которые проявляли интерес к реализации проектов на территории Беларуси?

- Что касается восточных инвесторов, то в настоящее время они не сильно заинтересованы в том, чтобы вкладывать деньги в белорусский рынок коммерческой недвижимости. Если, скажем, говорить о бизнесменах с Ближнего Востока, то им интереснее скупать высокотехнологичные бизнесы в странах Западной Европы.

- При недостатке внешних инвестиций застройщикам, скажем, офисной недвижимости ничего не остается, как искать источники внутри страны. Одна из распространенных моделей – привлечение долевиков. Эта схема хотя и снижает привлекательность объекта, но позволяет выискать средства на продолжение строительства. Стоит ли овчинка выделки?

- Сложный вопрос. Надо заметить, что с долевиков этот бизнес и начинался: тогда был недостаток ресурсов, а у людей были деньги и желание их вкладывать. Сегодня все зависит от объекта, а также целей и задачей инвестора. Например, складские, логистические и административные объекты имеет смысл возводить, привлекая средства долевиков. Здесь очень важно выстроить эффективный механизм взаимодействия и последующего управления здания, чтобы те, кто впоследствии будут арендовать помещения, не страдали от того, что у объекта несколько владельцев. На сегодняшний момент отказываться от долевиков нельзя. Тем более что для застройщиков основная задача на данном этапе – достроить то, что есть.

- А вообще насколько упали цены на рынке коммерческой недвижимости?

- Я бы не сказал, что цены сильно упали. Все зависит от объектов и продавцов. Есть собственники, которые пострадали от кризиса и хотят спасти свой бизнес, продав недвижимость. В этом случае, конечно, стоимость объекта будет довольно низкой. Но, с другой стороны, есть объекты, в частности ритейл-точки в популярных местах, владельцы которых практически не снижают стоимость недвижимости.

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую связана с рыночной величиной арендной ставки. А за последнее время арендные ставки по коммерческой недвижимости сильно-то не упали. Расценки, конечно, снизились, но не так стремительно, как на жилом фонде. Разве что заметно уменьшилась стоимость аренды некачественных офисных помещений. А вот на хорошие объекты (особенно бизнес-центры класса «А») спрос превышает предложение. Бывают, правда, случаи, когда от офисных помещений отказываются, поскольку арендодатели искусственно завышают цены. В целом, арендные ставки на офисную недвижимость в Беларуси в три раза превышают расценки, действующие в балтийских странах. Так что нам есть куда стремиться.

- Когда в Беларуси могут появиться управляющие компании?

- Пока не будет крупных проектов, не будет и управляющих компаний. Они идут следом за владельцами, имеющими большое количество объектов недвижимости. Привлекать управляющую компанию целесообразно, когда у одного собственника более трех крупных бизнес-центров. Ведь успех управляющей компании зависит от масштаба: чем больше объектов она обслуживает, тем выгоднее.

- Какие сегменты рынка коммерческой недвижимости наиболее привлекательны сегодня для вложения инвестиций?

- На мой взгляд, более-менее привлекателен сегмент ритейл-недвижимости. Впрочем, все зависит от возможностей местных игроков розничных сетей и поведения зарубежных инвесторов. В целом, сегмент торговой недвижимости сегодня нуждается в новых объектах, кроме того, в стране представлены крупные ритейл-компании, которые имеют серьезные планы расширения.

Также сегодня неплохо развивается сегмент складской недвижимости. Реализация каких-то мега-проектов в сложившейся ситуации маловероятна, а вот центры средних размеров в стране, возможно, появятся. В частности, уже сейчас есть потребность в двух-трех логистических центрах площадью 10-20 тысяч квадратных метров. Но здесь надо найти источник финансирования, привлечь стратегических партнеров.

- Как в ближайшем будущем будет развиваться рынок коммерческой недвижимости?

- Объекты, находящиеся на стадии строительства, будут доведены до конца. Цены на офисную недвижимость в ближайшие месяцы если и упадут, то незначительно – где-то на 5-10%. Правила игры в сегменте торговой недвижимости будут диктовать известные ритейл-компании и застройщики крупных торговых центров. В целом, в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости будет развиваться по большей части за счет национальных компаний. В условиях, когда привлечение внешних ресурсов остается туманной перспективой, уповать на собственные силы куда важнее, чем надеяться на поддержку иностранных инвесторов.