Взлеты и падения больших городов

Мировые столицы неодинаково переживают «качку» на рынке жилья – в зависимости от активности и платежеспособности внутренних потребителей, а также интереса зарубежных инвесторов. Так, если в одних городах цены продолжают падать, то в других – стремятся вверх. Мы оценили состояние рынков недвижимости крупнейших городов мира, и пришли к выводу, что «подняться с колен» куда тяжелее, чем «свалиться в пропасть».

Дубай: из рога изобилия

Несмотря на то, что Дубай прочно удерживает титул одного из самых бурно развивающихся городов на планете, цены на жилье в этом городе снижаются уже несколько месяцев подряд. Согласно данным Knight Frank, за первое полугодие стоимость апартаментов в этом «рукотворном оазисе» снизилась на 47%. Причем такая тенденция, похоже, сохранится на протяжении еще нескольких месяцев. Так, по прогнозам Landmark Advisory, цены на рынке достигнут «дна» лишь в четвертом квартале этого года. Связано это с обилием строительных проектов, которые должны завершиться в ближайшее время.

Всего в стадии строительства или рассмотрения находится более 1300 проектов, так что ужесточение конкуренции между компаниями неизбежно. Большое количество объектов, которые застройщики выкинут на рынок, несколько обесценит квартиры и дома на вторичном рынке. Причем отдельные аналитики напророчили дубайскому рынку еще как минимум 30-процентное снижение, в результате чего цены могут вплотную приблизиться к отметке в $1700 за жилой «квадрат». В меньшей степени пострадают виллы, на которые пришлось 73% всех продаж на рынке жилья во втором квартале.

Надеясь сохранить привлекательность жилищного фонда и высокие темы строительства, местные власти решили снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что закономерно привело к увеличению числа обращений. Так, за первое полугодие в Дубае выдали ипотечных кредитов на общую сумму $4 миллиарда. Кроме того, на рынок постепенно возвращаются инвесторы из других стран, а небольшая «встряска» лишь укрепила позиции сознательных застройщиков, не испугавшихся за судьбу своих проектов.

Лондон: туманные перспективы

Рынок недвижимости британской столицы пошел в гору: по данным Nationwide Building Society, в августе цены на жилье выросли на 1,6%, что является рекордным взлетом за последние два года. И это с учетом того, что в июле рынок упал на 6,2%. Наибольший ажиотаж в Лондоне сегодня вызывают апартаменты и дома, расположенные в привилегированных районах: несмотря на высокие цены, интерес к ним проявляют иностранцы.

Связывать подъем цен с восстановлением рынка было бы преждевременно. Дело в том, что число реализуемых проектов в Лондоне пока не способно удовлетворить все нарастающий спрос. Если строительная отрасль Дубая активно развивается, то возможности Лондона кажутся куда более скромными. Недостаток предложений, в конечном счете, приводит к росту цен, однако, как полагают специалисты, не отражает реального положения дел в британской экономике.

Кстати, за британской столицей потянулись и другие города. Так, в сентябре британские риэлтеры предложили собственникам объектов слегка поднять цены на загородные дома. В итоге особняк в Англии в среднем «потянет» на $260 тысяч.

Снизившиеся расценки на жилье привлекают иностранных инвесторов. Что же касается самих британцев, то их должны были «расшевелить» дешевые ипотечные кредиты. Однако если для зарубежных инвесторов приобрести жилье в Лондоне не представляет особой сложности, то для многих англичан цены на недвижимость остаются неподъемными.

Москва: пробелы рынка

Воодушевленные небольшим ростом покупательской активности, представители московского стройкомплекса поспешили заявить о достижении ценового «дна» и постепенном росте стоимости столичных «квадратов». Однако столь оптимистичный прогноз едва ли соответствует сложившейся на рынке ситуации. Так, в сентябре цены на квартиры, расположенные в панельных домах, упали до $3400-3800 за квадратный метр. Поскольку для восстановления рынка жилья потребуется где-то около года, дальнейшее снижение расценок на жилье видится весьма логичным.

Правда, в следующем году в Москве ожидается дефицит новостроек, что приведет к превышению спроса над предложением и, как следствие, увеличению стоимости жилья. Уменьшение объемов возводимой недвижимости в российской столице ощущается уже сегодня: всего в Москве приостановлена реализация около 40% строительных проектов. Поэтому все больше москвичей решают квартирный вопрос на вторичном рынке.

Реакция на подъем цен в разных сегментах будет неодинаковой. Если для жилья эконом-класса ценовой взлет может привести к значительному снижению спроса, то в случае с бизнес-апартаментами, вероятно, придется столкнуться с другой ситуацией. Поскольку такое жилье приобретают, как правило, инвесторы, то небольшая разбежка цен здесь не играет ключевой роли. Куда более важный стимул – радужные перспективы развития рынка, поэтому ценовой подъем нередко воспринимается инвесторами как сигнал к покупке.

Как полагают эксперты, динамика цен на московское жилье далеко не всегда вызвана рыночными факторами. То же самое можно отнести и к поведению застройщиков: несмотря на то, что около 80% сделок на рынке приходится на объекты эконом-класса, переходить с «элиток» на возведение более дешевого жилья никто не торопится.

Токио: прекрасное далеко

Кризис на японском рынке жилья затянулся на годы. Отражается он и на токийской недвижимости, объемы продаж которой неизменно снижаются на протяжении уже 24 месяцев. При этом цены на жилую недвижимость в японской столице только за первое полугодие уменьшились на 7%. Разочаровавшись развитием рынка, продавцы стали снимать квартиры с продаж, в результате чего объем предложения снизился на 26%. Вдобавок, в августе сократился на 6%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сегмент новостроек.

Согласно данным девелоперской компании Mori Building, число объектов, выставленных на продажу в Токио, значительно превышает величину спроса. Причем этот разрыв, по мнению аналитиков, будет только увеличиваться и, в конце концов, приведет к новым «обрушениям».

При этом, несмотря на кризис, Токио остается одним из самых дорогих городов мира – стоимость апартаментов в этом городе достигает $16 тысяч за «квадрат». Высокие цены на недвижимость и политика ужесточения выдачи жилищных кредитов негативно сказываются на перспективах рынка. По оценке специалистов, в этом году в Токио будет продано лишь 35 тысяч квартир. Для такого огромного мегаполиса это капля в море.

Шанхай: вопреки тенденциям

Вот, где уж точно не ощутить последствий мирового кризиса на рынке недвижимости, так это в Шанхае. Только с апреля по июнь стоимость жилья в этом одном из крупнейших финансовых центров мира подорожала на 2%, достигнув рекордной для города отметки в $2,7 тысячи. Причину такого роста найти несложно: во-первых, китайская экономика – одна из тех немногих, которая покажет в этом году положительную динамику. К тому же, местный рынок недвижимости не был «перегрет» до начала мирового кризиса.

Причем первое полугодие для Шанхая оказалось настолько успешным, что объемы продаж жилой недвижимости на порядок перекрыли прошлогодние показатели. Однако после полугодичного «марафона» рынок жилья все же сбавил темпы: так, в августе на вторичном рынке было продано на 13% меньше объектов, чем в июле. Схожая динамика наблюдается и на «первичке». Всему виной не только резкий рост цен, но и спешка среди девелоперов: в июле неожиданно обрушился строящийся 13-этажный дом, что вынудило китайские власти заняться массовой проверкой строительной отрасли.

Как отмечают эксперты, с каждым месяцем на шанхайском рынке жилья возрастает число иностранных инвесторов, преимущественно из Макао и Тайваня. Все это способствует развитию строительной отрасли и рынка недвижимости. Вот только гарантировать, что через несколько месяцев бурный рост не сменится затяжным падением, довольно проблематично.

Нью-Йорк: в свободном падении

Рынок жилья одного из самых дорогих городов мира продолжает терять в цене. За первое полугодие стоимость апартаментов в Нью-Йорке упала на более чем 20%. При этом объемы продаж жилья сократились примерно на половину. Больше всех последствия кризиса ощутили на себе собственники фешенебельных апартаментов в Манхэттене. Средняя стоимость жилого объекта в этом районе опустилась до $800 тысяч; чтобы реализовать дома и квартиры, продавцам приходится соглашаться на внушительный дисконт. В целом, каждый третий объект в этом городе продается сегодня со скидкой.

И хотя Нью-Йорк не числится среди американских городов-рекордсменов, сильнее других пострадавших от кризиса на рынке недвижимости, текущий спад стал для «большого яблока» крупнейшим за последние 20 лет. Девелоперские компании, представленные на городском рынке жилья, уже отказались от реализации большей части «бумажных» проектов, однако число объектов на вторичном рынке не дает ценам подняться выше нижних пределов. Кроме того, давление на рынок оказывает рост безработицы.

Впрочем, все эти факторы нисколько не помешали Нью-Йорку стать самым дорогим городом для нанимателей жилья. Средняя арендная ставка в «большом яблоке» составляет $3,1 тысячи в месяц, что в более чем 10 раз превышает минские расценки. Казалось бы, тенденция к снижению цен на жилье в Нью-Йорке должна приблизить их к реальным доходам населения, однако большинство апартаментов даже сегодня остаются доступными разве что для инвесторов. А их в этом городе за последнее время заметно поубавилось.