Деловой Минск перебирается на окраины?

О том, как меняется география деловых районов Минска, одному сайту рассказал специалист коммерческого отдела группы компаний IDC group Павел СЕМЕНЮК.

– Какие тенденции наблюдаются в последнее время в сегменте аренды административной недвижимости?

– Говорить о стабильности ситуации не приходится. Любые экономические колебания отражаются на рынке административной недвижимости. Так, некоторые компании снижают свои затраты за счет поиска более дешевого арендного варианта, уменьшения занимаемой площади. Некоторые компании уменьшают штат, соответственно, отказываясь от части помещения, ищут более компактные варианты. С другой стороны, мы замечаем другой тренд: увеличение арендных площадей среди клиентов, работающих в IT-сфере. Данная отрасль чувствует сейчас себя сравнительно неплохо, получая прибыль в валюте, развиваясь, набирая новый штат сотрудников, открывая с каждым годом новые офисы. Так, по нашим наблюдениям, всего за один год многие компании увеличили свои офисы в два и более раза.

Что касается классности объектов, то налицо тенденция увеличения объема предложения в классе «В». С начала года доля этого класса в общем объеме предложения увеличилась с 19% до 32%, что в первую очередь связано со сдачей в эксплуатацию новых объектов, позиционирующих себя в данном сегменте.

Заметно некоторое оживление в классе «А», где доля в общем объеме предложения с начала года снизилась с 15% до 10%. Если год назад уровень вакантности в наиболее престижных и дорогих минских офисах мог достигать 50–60%, то сейчас эти помещения медленно, но верно находят своих арендаторов. Стоит отметить, что в каждом объекте класса «А» до сих под можно арендовать помещение более 1000 кв. метров. На сегодняшний день в фазе активного строительства находятся несколько бизнес-центров класса «А», которые в течение года могут увеличить объем предложения более чем в два раза – на 60 тысяч кв.метров. Новые, пустующие помещения класса «А» заставят собственников данных объектов пересмотреть походы к ценообразованию.

Стоимость аренды в классах «А» и «В» с начала года выросла соответственно на 7% и 10%.

Средневзвешенная ставка в классе «С» снизилась на 6%. По состоянию на начало сентября 2011 года средневзвешенные ставки в минских бизнес-центрах составили:

• класс «А» – 27,7 EUR/1м², диапазон ставок – от 22 до 34 EUR/1м²;

• класс «В» 18,6 EUR/1м², диапазон ставок – от 15 до 22 EUR/1м²;

• класс «С» 13,5 EUR/1м², диапазон ставок – от 9 до 17 EUR/1м².

– Как рынок девелопмента офисной недвижимости отреагировал на валютный кризис?

– С начала текущего года многие застройщики пересмотрели сроки реализации своих проектов. Они столкнулись с проблемами нехватки и удорожания строительных материалов, с трудностями при закупке оборудования за рубежом. Строительство многих объектов, находящихся на проектной стадии, было остановлено вовсе. Объекты, строительство которых было начато в 2009–2010 годах, сегодня завершается, но с изменением сроков сдачи. Сдача нескольких объектов, строительство которых активно велось в 2009–2010 годах, но зависело от зарубежных строительных материалов, вовсе перенесена на неопределенный срок.

Сложные экономические условия провели некоторую чистку среди столичных застройщиков: с наибольшими трудностями столкнулись мелкие, начинающие девелоперы. Опытные застройщики в меньшей степени подвержены влиянию кризисных явлений в экономике.

– Поменялась ли на фоне кризиса география деловых районов столицы? Не произошло ли массового оттока компаний из центра города на окраины, где арендные ставки традиционно ниже?

– Массового переезда арендаторов из центра города на окраину не наблюдается. Центр города (в пределах первого транспортного кольца) всегда был и остается востребованным среди арендаторов. Здесь размещаются головные офисы крупных компаний, открывают представительства иностранцы.

Аренда офиса в центре всегда будет привлекательна с точки зрения престижа, доступности общественным транспортом, соседства с государственными учреждениями, министерствами, наличия развитой инфраструктуры (рядом – банки, кафе, рестораны, магазины и прочее). Однако аренда офиса в центре имеет ряд недостатков, таких как высокая арендная ставка и большая проблема с парковкой автомобилей. К слову, вопрос о свободной парковке около офиса становится все более актуальным для арендатора, и арендодатели готовы прибегать к различным ухищрениям, чтобы обеспечить своих клиентов заветными местами для автомобилей: выкупаются свободные парковочные места на близлежащих городских стоянках, организовывается дополнительная парковка за счет уменьшения зеленых зон, в новые строительные проекты включаются дорогостоящие многоуровневые паркинги. При дальнейшем уплотнении застройки центральной части города вопрос транспортной доступности и наличия свободных парковочных мест будет звучать еще более остро. Соответственно, бизнес-центры, расположенные на окраине города, будут иметь большую привлекательность.

– Какие районы Минска можно назвать самыми «деловыми»?

– Наибольшая концентрация административных объектов – в пределах первого и второго транспортных колец. По количеству бизнес-центров лидирующие позиции занимают Советский, Первомайский и Московский районы. В Первомайском районе, в микрорайонах «Восток» и «Уручье» формируется крупная деловая застройка. Так, общая площадь функционирующих бизнес-центров здесь составляет более 60 тысяч кв.метров, на различных этапах строительства находятся объекты общей площадью около 300 тысяч кв. метров. Если все проекты в данном районе будут реализованы, город получит крупный современный деловой район.

Наименьшая концентрация деловых центров – в Заводском, Первомайском и Ленинском районах. До недавнего времени Октябрьский район столицы был обделен современными административными объектами, однако здесь анонсировано строительство крупных административных объектов и даже деловых районов, что выведет этот район в лидирующие позиции по данному показателю.